La loi de finance 2015 a définitivement entériné le dispositif Pinel, l’améliorant par rapport aux premières lectures du projet de loi. Ainsi, un investissement sous le dispositif Pinel renforce l’attractivité et la rentabilité du placement. En connaissant et s’appropriant les points forts de la loi Pinel, l’investisseur améliore son avantage fiscal et dope son rendement. Aussi, Immobilier & Patrimoine vous propose de revenir en détail sur les 5 principales variables d'un investissement dans l'immobilier neuf à travers le dispositif Pinel.
1- La possibilité d’adapter l’avantage fiscal à trois espaces temps
Dans la limite d’un montant de 300 000 € pouvant porter sur un seul logement ou sur deux logements, l’investisseur a le choix entre trois réductions d’impôt qu’il doit répartir à part égal sur chaque année :
- Pour une durée de 6 années de location, la réduction est de 12% du prix d’achat (ajouté des frais de notaires). Ce qui ouvre droit à une réduction de 36 000 € soit l’équivalent de 6 000 € par an.
- Pour une durée de 9 années de location, la réduction est de 18% du prix d’achat (ajouté des frais de notaire). Ce qui permet une réduction totale de 54 000 € soit 6 000 € de réduction annuelle.
- Pour une durée de 12 années de location, la réduction est de 21% du prix d’achat (ajouté des frais notariaux). Ce qui autorise une réduction maximale de 63 000 € d’où 5 250 € annuels.
On remarque donc une certaine souplesse dans cette nouvelle loi de défiscalisation Pinel, permettant à l’investisseur de faire coïncider au maximum l’avantage fiscal avec la durée de son placement immobilier.
A noter que la réduction d’impôt en Loi Pinel, rentre dans le plafonnement des niches fiscales de 10 000 €, valable pour tous les foyers fiscaux en 2019, quel que soit le niveau de leur revenu imposable.
2- Un recentrage du dispositif sur les zones à fort potentiel locatif
Afin de respecter son ambition de redynamiser le marché immobilier neuf, la loi Pinel n’est possible que dans les zones où l’offre locative est inférieure à la demande, ce que l’on appelle des zones de « fortes tensions ». Pour cela, un découpage géographique officiel délimite les différentes zones :
- ZONE A BIS : Paris et sa 1ère couronne
- ZONE A : Grandes métropoles françaises, la Côte d’Azur, le Genevois français et le reste de l’agglomération parisienne
- ZONE B1 : Grandes villes de plus de 250 000 habitants
- ZONE B2 : Villes moyennes comprises entre 50 000 et 250 000 habitants
Le reste du territoire est concentré dans la zone C, non éligible au dispositif Pinel. Néanmoins quelques villes de cette zone sont éligibles à la loi Pinel suite à un décret préfectoral.
A noter que, à la différence du zonage Duflot, certaines villes, et notamment celles à la demande locative prononcée, ont été surclassées sous le dispositif Pinel. Ainsi, des villes, et une partie de leur agglomération, tels que Lille, Lyon, Marseille ou Montpellier sont passées de zone B1 à zone A. De même, Caen, Dijon et le Havre de zone B2 en zone B1.
N'hésitez pas à nous contacter directement afin de savoir si votre ville est éligible à la Loi Pinel
3-Des plafonds de loyers et de revenus à respecter mais proches du secteur libre
- Plafonds de loyers :
Le nouveau dispositif Pinel reprend sur ce point les dernières modifications apportées à la loi Duflot en mars 2014.
Ainsi, en fonction de la zone éligible, les plafonds de loyer par m2 de la loi Pinel pour 2019 sont les suivants :
Loyer Loi Pinel pour 2020 | ||||
Zones | Zone Abis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 |
Plafonds par m² | 17,43 € | 12,95 € | 10,44 € | 9,07 € |
A ces plafonds légèrement inférieurs à ceux du marché libre s’applique un coefficient multiplicateur qui augmente le plafond du loyer pour les petites surfaces, celles-ci se louant proportionnellement plus cher que les grandes.
- Plafonds de ressources :
L’un des buts du dispositif Pinel étant de permettre aux ménages à revenus intermédiaires de se loger, l’investisseur ne peut louer qu’à des locataires ne dépassant pas un certain niveau de revenus. Le plafonnement des ressources est fixé en fonction de la composition du ménage et de la zone géographique.
Néanmoins il est important de noter que, si au cours du bail les revenus de votre locataire progressent, vous ne serez pas requalifié par l’administration fiscale.
Retrouvez notre fiche pratique dédiée aux différents plafonds de la Loi Pinel
4- La possibilité de louer le logement à sa famille
Véritable nouveauté de la loi Pinel, et un de ses plus grands atouts, l’investisseur peut dorénavant louer son bien immobilier à un descendant ou à un ascendant, à une double condition :
- l’un ou l’autre ne doit pas être rattaché au foyer fiscal de l’investisseur,
- l’un ou l’autre doit logiquement remplir les conditions de plafonds de loyers et de revenus
Particulièrement adapté au ménage connaissant le départ d’un enfant du foyer pour raisons universitaires ou professionnelles, cette disposition de la loi Pinel ne doit pas être le seul vecteur du choix d’investissement, mais représente une motivation supplémentaire dans une optique d’optimisation patrimoniale globale. A noter qu’il n’est malheureusement pas envisageable dans ce cas de cumuler APL (Aide Personnalisée au logement) et ALS (Allocation Logement Social) avec la réduction d’impôt Pinel.
5 - Un rendement supérieur à la précédente Loi Duflot
Le rendement locatif brut représente également un indicateur primordial de la viabilité du projet. Ainsi, celui-ci s’obtient en divisant le loyer annuel par le prix du logement.
Pour l’exemple, nous allons étudier le programme « Ekla Life » à proximité directe du grand Palais et de la mairie à Lille (59).
Aussi, sur ce projet immobilier neuf, que vous pouvez retrouver sur notre site Immobilier & Patrimoine, un 2 pièces de 41 m2, acquis 170 000 €, est loué à 12,95 €/m² (zone A), auquel il convient d’appliquer la formule du coefficient pondérateur, à savoir ici 0,7+ 19/41 = 1,16.
De fait, cet appartement T2 génère annuellement 7 389 € de loyers (15,02 X 41 X 12) et son rendement locatif brut s’élève donc à 4,35 %. Or, ici, pour une durée de mise en location de 9 ans, l’avantage fiscal est de 18 %, à savoir de 2 % par an.
En comparaison avec le précédent dispositif Duflot, il est important de distinguer l’appréciation de ce rendement sur la majorité des programmes immobiliers en loi Pinel. Aussi, vous retrouverez ce constat dans l’ensemble des grandes agglomérations, passées pour la plupart de zone B1 en zone A, voir notre carte dédiée à la rentabilité comparée Duflot/Pinel.
Dans le but d'assurer une réussite à votre investissement, retrouvez nos conseillers à votre écoute afin de vous guider pas à pas vers la réalisation de cet objectif.
