Les lois de défiscalisation actuelles induisent que l’investisseur achète un logement sur plan qui n’est pas encore construit. En effet, la Vente en Etat Future d’Achèvement (VEFA), représente aujourd’hui le cadre juridique le plus souvent utilisé lors de la vente de biens immobiliers neufs en loi Pinel ou en loi Censi-Bouvard.
Ce type de transaction est régie par la loi du 3 janvier 1967 (articles L. 261-1 et s. et R. 261-1 et s. du Code de la construction et de l'habitation). Plus précisément l’article 1601-3 du Code Civil explique que « la vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux ».
Ainsi, un investissement immobilier en VEFA peut aussi bien concerner l’achat d’appartements dans un immeuble collectif que celui d’une maison individuelle. Malgré quelques similitudes avec une transaction immobilière classique, la VEFA se différencie par des étapes spécifiques à respecter. A noter que les conseillers d’Immobilier & Patrimoine vous suivront dans l’ensemble de ces démarches et vous présenteront, suite à chaque préconisation, un échéancier à suivre.
Les 5 étapes importantes d’une acquisition en VEFA
Etape 1 : la sélection du lot en cohérence avec vos caractéristiques patrimoniales
Comme énoncé dans nos différentes fiches pratiques, Immobilier & Patrimoine vous propose de sélectionner l’investissement immobilier le plus adapté à votre situation patrimoniale et à vos projets personnels. Ainsi, dans un premier temps, nous échangeons avec vous pour comprendre votre philosophie d’investisseur et déterminer ensemble quelle solution sera la plus efficace pour votre patrimoine en terme de : rentabilité, défiscalisation, vision long-terme et transmission éventuelle. Ainsi, grâce à notre indépendance, nous vous soumettons plusieurs possibilités, de différents promoteurs, afin d’avoir au minimum 3 options stratégiques.
Temps : de 1 à 2 mois suivant votre disponibilité et les stocks adaptés à votre cahier des charges. J+ 60
Etape 2 : la signature du contrat de réservation
Suite à la sélection de l’investissement adapté, il est important de réserver de façon ferme (mais pas forcément définitive...) l’appartement sélectionné afin de ne pas être confronté à la maxime du « Ah si j’avais su… ! ».
De fait, en signant un contrat de réservation, l’acheteur réserve l’achat éventuel d’un logement à un promoteur en contrepartie du versement d’un dépôt de garantie, consigné sur un compte spécial ouvert au nom de l’investisseur dans une banque ou chez un notaire. Ce dépôt est encaissable à la signature du contrat de réservation et doit être versé par chèque ou virement. A noter que ce montant déjà versé sera ensuite défalqué sur le prix de vente du bien immobilier neuf.
De son côté, le promoteur s’engage à sortir de la commercialisation le bien immobilier décrit dans ce document et à ne pas le céder à une autre personne. Le contrat doit comporter les diverses caractéristiques du logement : surface, nombre de pièces, qualité de la construction, prix ferme, conditions légales et clauses suspensives….
Suite à la signature et la contre-signature du vendeur, le contrat de réservation doit être envoyé par lettre recommandée à l’investisseur. Ensuite, l’acheteur dispose d’un délai légal de rétractation de 7 jours à compter du lendemain de la signature du contrat de réservation, au cours desquels il peut annuler la transaction et récupérer la caution.
Temps : directement suite à la sélection de l’investissement, J+60
Etape 3 : le contrat de vente définitif
Lorsque le prêt immobilier a été obtenu (voir notre fiche pratique : « Le financement d’un achat immobilier neuf »), et que le programme devient « actable » (démarrage des travaux), le passage devant le notaire marque l’acte de vente authentique. Celui-ci contient la description du bien vendu, le prix, les modalités de paiement et de révision éventuelle, les délais de livraison, la garantie d'achèvement ou de remboursement souscrite par le promoteur. C’est à cet instant qu’intervient le décaissement des frais de notaire.
Temps : en moyenne de 2 à 6 mois suite à la signature du contrat de réservation. J+120
Etape 4 : La livraison du bien immobilier
La livraison de la résidence neuve permet à l’acheteur de prendre possession physiquement du logement qu’il a acquis. Suivant le plan de financement, la livraison s’accompagne du dernier règlement au promoteur. A cette étape, l’acquéreur établit une liste de réserves qu’il appartient au promoteur de lever en sollicitant les entreprises intervenues sur le chantier. Il dispose ensuite d’un délai d’un mois pour compléter par lettre recommandée ces réserves via une liste complémentaire dans le cadre de la garantie des vices apparents.
Temps : Suivant le délai de livraison, de 2 mois à 12 mois après la signature notaire. J+ 485
Etape 5 : La mise en location du bien
Immobilier & Patrimoine vous soulage de cette étape cruciale de l’investissement en sélectionnant la régie locative et les garanties les plus adaptées aux caractéristiques de votre achat. A ce sujet, retrouvez la deuxième partie de notre dossier dédié « Comment optimiser la rentabilité de son investissement locatif ? ».
A noter une modification dans la garantie pour les VEFA 2016
Le décret du mois de mars 2016 porte application de l'ordonnance n° 2013-890 du 3 octobre 2013 relative à la garantie financière en cas de vente en l'état futur d'achèvement qui rend obligatoire la souscription d'une garantie financière d'achèvement lorsque le vendeur d'un immeuble d'habitation ou mixte en état futur d'achèvement n'opte pas pour une garantie de remboursement. Il impose également à la personne qui constate l'achèvement de remettre au vendeur une attestation d'achèvement conforme à un modèle défini par arrêté.
Un conseiller à votre écoute : 04 72 00 10 04
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