Comment renégocier son prêt immobilier pour profiter des taux de crédit les plus bas ?
Cette opération doit répondre à des conditions précises ainsi qu’à une bonne renégociation de prêt.
Ayant déjà atteint des taux exceptionnellement bas en fin d’année 2015, les taux immobiliers ont encore baissé au premier trimestre de l’année 2016 pour atteindre en moyenne 1.81% en avril. Pour autant, les emprunteurs ayant signé un crédit entre 2008 et 2014 se retrouvent avec un taux d’emprunt supérieur à 3.20%, et ceux ayant emprunté en 2001 ont un taux excédant largement les 5%...
De ce fait, tous les particuliers remboursant des mensualités de prêt immobilier trouveront par la renégociation de crédit un levier pour réaliser des économies. Si en juillet 2015, 46% des nouveaux prêts à l’habitat étaient des crédits renégociés ou rachetés, c’est parce que l’économie moyenne que réalisent ceux parvenant à renégociation s’élève à 25 000 euros !
LES RAISONS DE LA RENEGOCIATION DE SON PRET IMMOBILIER
Que ce soit une renégociation ou un rachat de crédit la volonté est la même, obtenir une diminution du taux de son prêt immobilier.
Il faut néanmoins faire attention à bien distinguer la renégociation de prêt avec son banquier du rachat de crédit. De façon pratique, la renégociation de crédit immobilier dans la banque où ce dernier est souscrit est préférable au rachat de crédit par un autre établissement financier.
Dans le premier cas, l’emprunteur échappe à l’ouverture d’un nouveau compte bancaire, aux transferts des prélèvements et recettes, aux indemnités de remboursements anticipé (IRA) ainsi qu’aux frais de nouvelle garantie. En conséquent, l’emprunteur n’aura pas à changer de système d’assurance qui rembourse les mensualités du prêt en cas de décès ou d’accident grave de l’emprunteur.
Côté dépenses, là aussi le premier cas est à privilégier. En effet la renégociation se limite le plus souvent au paiement de frais de dossier (quelques centaines d’euros négociables) liés à la rédaction d’un avenant. Dans certains cas peut s’ajouter une indemnité de remboursement anticipé, mais tous les contrats ne la prévoient pas. Lorsqu’une telle indemnité est appliquée, son montant ne peut pas excéder six mois d’intérêts des sommes remboursées au taux moyen du prêt, dans la limité de 3% du capital restant dû.
LES CONDITIONS POUR RENEGOCIER SON PRET IMMOBILIER
Pour que la renégociation de crédit soit rentable, plusieurs conditions doivent être réunies :
- L’écart entre le taux d’origine et le taux actuel doit être d’au moins 1 point
Pour satisfaire à ce premier critère, il n’est pas nécessaire d’avoir emprunté dans les années 2000. En effet, entre seulement décembre 2013 et avril 2016, les taux moyens des prêts ont reculé de 1.28 point dans l’ancien à 1.80% et de 1.33 point dans le neuf, à 1.89%. Cependant, même avec un écart de 0.8 ou de 0.7 point mais en ayant emprunté 300 000 euros sur une longue durée, la renégociation de prêt est particulièrement rentable.
- L'existence d'un capital restant dû minimum
Il n’est cependant pas possible de déterminer exactement le montant que doit atteindre ce plancher. Pour certains experts il devrait s’élever à 50 000 euros, pour d’autres à 70 000 euros...
- En cas de volonté de revente du bien immobilier rapidement, il n’est pas rentable de procéder à un rachat de crédit.
En effet, cette opération engendre souvent des frais de remboursement anticipé, pouvant être plafonnés à 3% du capital restant dû avant remboursement, que l’emprunteur n’aura pas le temps d’amortir.
N'hésitez pas à nous contacter pour déterminer si la renégociation de votre prêt immobilier représente une opportunité patrimoniale.
LES ETAPES DE LA RENEGOCIATION DE SON PRET IMMOBILIER
L’emprunteur doit dans un premier temps contacter son banquier pour savoir s’il est ouvert à une renégociation de crédit et dans quelles conditions (notamment s’agissant des frais de dossier). Comme le banquier n’est pas tenu d’accéder à une telle demande, l’emprunteur doit le convaincre de lui donner une telle satisfaction.
S’il ne veut rien entendre, l’emprunteur doit consulter la concurrence pour obtenir un rachat ou mandater un courtier en crédit immobilier pour le faire.
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- Choisir entre taux fixe ou taux variable
Si l’emprunteur a un taux fixe et que l’offre de la banque comporte un taux variable limité à la hausse et/ ou à la baisse, mieux vaut a priori conserver un taux fixe mais en regardant toutefois la différence entre les taux. Si le plafond du taux variable dépasse à peine le montant du taux fixe, il est plus intéressant de retenir le taux variable. Il faut également tenir compte de la durée du remboursement. Si elle est courte, il peut être judicieux de prendre le risque de choisir un taux variable. En revanche si la durée est longue, mieux vaut conserver le taux fixe.
Si l’emprunteur a un taux variable et que la banque soumet un taux fixe légèrement supérieur à 2%, il lui est conseillé d’accepter sa proposition en bénéficiant de la baisse des dernières années.
- Raccourcir la durée du prêt ou réduire les mensualités
Après avoir validé le nouveau taux, il convient de se décider entre la réduction du montant des mensualités ou la durée du remboursement du prêt.
Il faudra privilégier la première solution si l’emprunteur souhaite dégager immédiatement du pouvoir d’achat au quotidien. Si ce n’est pas le cas, il est préférable d’opter pour une durée de prêt raccourcie, puisque plus l’emprunteur rembourse son crédit rapidement, moins il paiera d’intérêts.
- Le traitement par la banque du dossier
Le traitement du dossier par la banque peut durer jusqu’à deux, trois mois. L’établissement envoie à l’emprunteur une offre de prêt composée d’un tableau d’amortissement détaillé par échéance, de l’indication du taux effectif global et du coût du crédit calculé sur les seules échéances à venir. L’emprunteur dispose alors d’un délai de réflexion de 10 jours pour accepter ou décliner la proposition.
