Rappel de la loi Malraux
Plus vieille loi française de défiscalisation immobilière, la loi Malraux propose d'allier une forte défiscalisation avec un investissement patrimonial particulièrement haut-de-gamme.{C}
Pour rappel, le dispositif Malraux, dont vous retrouverez les détails sur notre fiche dédiée, permet aux investisseurs de bénéficier d'une forte réduction d'impôt (allant jusqu'à 100 000€ !!) basée sur le montant des travaux de rénovation d'un bien immobilier. Ainsi, le taux de réduction d’impôts s’élève à 30% des dépenses de travaux si le bien se trouve en Secteur Sauvegardé, et de 22% si le bien Malraux se trouve en Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager (ZPPAUP).
De ce fait, ce dispositif fait appel aux investisseurs privés pour réhabiliter le Patrimoine de France, au sens premier du terme, avec des ensembles immobiliers d’hyper centre-ville. En pratique, les opérations de restauration dans le cadre d’un investissement Malraux peuvent être réalisées selon deux montages juridiques, la Vente d’Immeuble à Rénover (VIR) ou dans le cadre d’une Association Syndicale Libre (ASL).
La Vente d'Immeuble à Rénover (VIR)
La Vente d'Immeuble à Rénover (VIR) ressemble à une promesse de vente, dont les dispositions sont inspirées de la Vente en Etat Futur d'Achèvement (la VEFA, en vigueur à travers les lois Pinel et Censi-Bouvard par exemple).
La loi VIR réglemente l'investissement en loi Malraux et protège l'acquéreur-investisseur par plusieurs biais. Tout d’abord, le contrat en VIR contient une description détaillée du bien immobilier Malraux et des travaux à effectuer.
De plus, il offre également une garantie financière d'achèvement. Ainsi, le promoteur a une obligation de résultat sur les travaux, tandis que l'acquéreur a une obligation de paiement en fonction de l'avancement des travaux (déblocage de fonds successif).
Plus-values en loi Malraux VIR
La rénovation du bien immobilier engendre logiquement une augmentation de sa valeur. De ce fait, en VIR, le montant d'acquisition s'entend du prix du foncier et des travaux réalisés. Ainsi, la plus-value éventuelle à la revente du bien Malraux (suite aux années d’obligation de location !), est calculée sur le montant d’acquisition, correspondant au coût total de l’investissement (foncier + travaux + frais).
Les frais de notaires en loi Malraux VIR
Les frais d'acquisition viennent également s'additionner au prix d'achat du bien immobilier. Ils sont ainsi calculés sur le montant total de l'acquisition -foncier et travaux- dans le cadre de la VIR. C’est l’un des seuls véritables inconvénients d’un programme Malraux en loi VIR.
L'association syndicale libre (ASL)
Ce cadre juridique est particulièrement utilisé pour des programmes à taille humaine, plus confidentiel pour le grand public. Dès lors, l’immeuble, divisé en plusieurs lots, est acheté directement par les acquéreurs qui se réunissent en copropriété.
Ces derniers intègrent alors une Association Syndicale Libre qui aura pour objet la réalisation des travaux. L’ASL conclura un accord avec un maitre d’œuvre qui sera chargé de la restauration de l’immeuble, de la récolte des fonds et du paiement des prestations réalisées par les différentes entreprises intervenantes.
Plus-values immobilières en loi Malraux ASL
Dans le cas d’une constitution en Association Syndicale Libre, la revente du bien immobilier après les 9 ans d’obligation de location est à étudier avec précision. En effet, les plus-values éventuelles à terme sont à calculer avec comme base le montant du foncier uniquement. Ainsi, l’imposition de ces dernières est théoriquement plus élevée que lors d’un investissement en loi Malraux VIR. A noter qu’il n’existe plus d’imposition de la plus-value immobilière lors d’une revente du bien (terrain y compris) après 30 ans de détention au minimum.
Les frais de notaires en loi Malraux ASL
Dans cette hypothèse d’achat immobilier en ASL, les frais de notaire sont calculés seulement sur le prix du foncier, les travaux étant financés au fur et à mesure des appels de fonds. De fait, cela est bien plus avantageux sur ce point pour l’investisseur.
Consultez nos guides de défiscalisation
