Le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP)

Définition

Le LMP est le statut fiscal applicable à un propriétaire qui loue des biens meublés et qui remplit cumulativement deux conditions (depuis la loi de finances 2020, qui a supprimé la condition d’inscription au RCS) :

1. Recettes locatives meublées > 23 000 € TTC par an (loyers bruts, tous biens meublés confondus)
2. Recettes locatives meublées > revenus d’activité du foyer fiscal (salaires, BIC, BNC, BA, rémunérations de gérant art. 62)

⚠ Ces deux conditions sont cumulatives : si une seule est remplie, le loueur reste LMNP (non professionnel).

Régime fiscal : BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux)

Comme en LMNP, le LMP relève des BIC avec le choix entre :

Au régime réel, on déduit : intérêts d’emprunt, assurance, charges de copropriété, taxe foncière, travaux, frais de gestion, et amortissement du bien (hors terrain) + mobilier.

Les 3 grands avantages du LMP

1. Imputation des déficits sur le revenu global

C’est la différence majeure avec le LMNP :

• En LMNP → le déficit ne s’impute que sur les BIC meublés (reportable 10 ans)
• En LMP → le déficit (hors amortissements) s’impute sur le revenu global, sans plafond

Exemple : un foyer à TMI 41 % avec 15 000 € de déficit LMP économise 15 000 × (41 % + 17,2 %) = 8 730 € d’impôt + prélèvements sociaux.

2. Exonération de plus-value à la revente

Le LMP relève du régime des plus-values professionnelles (art. 151 septies du CGI), ce qui permet une exonération totale si :

• Activité exercée depuis ≥ 5 ans
• Recettes locatives moyennes des 2 dernières années < 90 000 € HT

→ Exonération partielle entre 90 000 € et 126 000 €.

C’est potentiellement bien plus avantageux que le régime des plus-values des particuliers (abattements progressifs sur 22/30 ans en LMNP).

3. Exonération d’IFI (sous conditions)

Les biens loués meublés en LMP peuvent être considérés comme des biens professionnels et donc exclus de l’assiette IFI, à condition que : – L’activité génère plus de 23 000 € de recettes – Le loueur en tire plus de 50 % de ses revenus professionnels – Un membre du foyer y est inscrit au registre (condition débattue depuis 2020)

Les contreparties à connaître

Cotisations sociales (SSI / URSSAF)

Le LMP est affilié à la Sécurité Sociale des Indépendants. Les cotisations sont d’environ 35 à 45 % du bénéfice net (contre 17,2 % de prélèvements sociaux en LMNP).

→ C’est le principal coût caché du statut. Toutefois, même en cas de résultat nul ou déficitaire, une cotisation minimale est due (~1 200 €/an).

Réintégration des amortissements (réforme 2025)

Depuis la loi de finances 2025, lors de la cession, les amortissements déduits viennent majorer la plus-value imposable pour les LMNP. En LMP, l’exonération art. 151 septies neutralise ce risque si les conditions sont remplies, mais attention si les seuils ne sont plus respectés au moment de la vente.

Statut « subi » vs « choisi »

Le passage en LMP est automatique dès que les deux conditions sont remplies. Un contribuable peut basculer en LMP sans l’avoir voulu (hausse des loyers, baisse des salaires, départ en retraite…), avec des conséquences fiscales et sociales immédiates.

Schéma synthétique

En résumé

Le LMP est un statut puissant pour un investisseur avec un patrimoine meublé significatif et un horizon long terme, mais ses contraintes sociales et le caractère automatique du basculement imposent un suivi annuel rigoureux du franchissement des seuils par le CGP.