Principe
Le dispositif Malraux (article 199 tervicies du CGI) accorde une réduction d’impôt sur le revenu calculée sur le montant des travaux de restauration complète d’un immeuble situé dans certains secteurs protégés. L’objectif est d’encourager la réhabilitation du patrimoine architectural français.
Taux de la réduction d’impôt
Zone du bien | Taux de réduction |
Site Patrimonial Remarquable (SPR) avec PSMV approuvé | 30 % |
SPR avec PVAP approuvé | 22 % |
Quartiers anciens dégradés (NPNRU) | 30 % |
PSMV = Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur · PVAP = Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine
Plafond et report
- 400 000 € de travaux sur une période de 4 années consécutives.
- La réduction d’impôt maximale est donc de 120 000 € (30 % × 400 000 €) ou 88 000 € (22 % × 400 000 €).
- Si la réduction excède l’impôt dû une année, le surplus est reportable 3 ans.
- Le Malraux n’entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales (10 000 €/an), ce qui en fait un outil puissant pour les contribuables fortement imposés.
Conditions principales
- Restauration complète de l’immeuble, sous contrôle d’un Architecte des Bâtiments de France (ABF).
- Le bien doit être mis en location nue à usage d’habitation principale du locataire pendant 9 ans minimum, dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux.
- Le locataire ne peut pas être un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant.
- Les travaux éligibles : gros œuvre, toiture, façades, parties communes, mise aux normes… Les travaux doivent avoir reçu une autorisation spéciale préfectorale (ASP) ou un permis de construire.
Exemple chiffré
Prenons un contribuable à une TMI de 45 % qui acquiert un bien en SPR avec PSMV :
Élément | Montant |
Prix d’acquisition (foncier) | 150 000 € |
Travaux éligibles (sur 3 ans) | 300 000 € |
Réduction Malraux (30 % × 300 000 €) | 90 000 € |
Soit par an (lissé sur 3 ans) | 30 000 €/an |
Ce contribuable efface 30 000 € d’impôt par an pendant 3 ans, sans être limité par le plafond des niches fiscales.
Flux du montage
Points de vigilance
- Coût global élevé : le foncier + les travaux en secteur protégé sont souvent chers au m², et les contraintes ABF peuvent générer des surcoûts et des délais
- Rendement locatif souvent faible : les centres-villes historiques n’offrent pas toujours des loyers élevés rapportés au coût total.
- Pas de plafond de loyer (contrairement à l’ex-Pinel), mais les loyers restent dictés par le marché local.
- Risque de requalification si le bien n’est pas loué 9 ans ou si les travaux ne relèvent pas d’une restauration complète.
- Les revenus fonciers générés sont imposés au barème + prélèvements sociaux (17,2 %), ce qui réduit le rendement net, surtout pour les TMI élevées.
- L’avantage fiscal porte uniquement sur les travaux, pas sur le foncier : un ratio travaux/foncier élevé est donc la clé d’une bonne opération.
En synthèse, le Malraux est un levier de défiscalisation puissant (jusqu’à 120 k€ de réduction, hors plafonnement des niches), particulièrement adapté aux contribuables à TMI 41-45 % recherchant une réduction d’impôt significative, à condition d’accepter un rendement locatif modéré et un horizon long.