Objectif et principe
Le dispositif Denormandie permet de bénéficier d’une réduction d’impôt si vous réalisez un investissement locatif dans un quartier ancien dégradé. Du nom du ministre du Logement Julien Denormandie, il s’adresse, depuis le 1ᵉʳ janvier 2019, aux logements anciens. Sa vocation : encourager la rénovation de logements dégradés afin de redonner vie à des centres-villes en perte de dynamisme.
La réduction d’impôt concerne les opérations réalisées entre le 28 mars 2019 et le 31 décembre 2027. Après la disparition du Pinel et la raréfaction des solutions de défiscalisation immobilière, il demeure l’un des rares leviers permettant d’obtenir une réduction d’impôt lors d’un investissement locatif dans l’ancien.
Conditions d’éligibilité
1. Localisation du bien
Le dispositif s’applique uniquement à des logements anciens nécessitant des travaux, situés dans une commune labellisée « Action Cœur de Ville » ou une ville ayant signé une Opération de Revitalisation du Territoire (ORT). Le logement peut aussi être situé dans une copropriété en grave difficulté. Un simulateur officiel permet de vérifier si une commune relève du dispositif.
2. Nature et montant des travaux
Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération. Concrètement, pour un achat de 240 000 €, l’investisseur doit engager au minimum 60 000 € de rénovations. Ces dépenses doivent être réalisées par un professionnel et permettre d’obtenir, après travaux, une étiquette énergétique classée au minimum E.
Par exemple, pour un logement acquis en février 2026, les travaux doivent être terminés au plus tard le 31 décembre 2028.
3. Conditions de location
Le bien doit être loué nu (non meublé), à usage de résidence principale, dans les 12 mois suivant la fin des travaux, pour une durée de 6, 9 ou 12 ans.
Le loyer et les ressources du locataire doivent respecter des plafonds réglementaires, variables selon la zone géographique (A bis, A, B1, B2), actualisés chaque année.
Le locataire ne peut pas appartenir au foyer fiscal du propriétaire. Cependant, il peut être un ascendant ou un descendant, à condition qu’il ne soit pas rattaché fiscalement — ce qui permet par exemple de louer à un enfant étudiant.
4. Forme juridique de l’acquisition
Tout contribuable domicilié en France peut prétendre à la loi Denormandie, que l’acquisition soit réalisée en nom propre, en SCI (hors démembrement de propriété) ou en indivision.
Avantage fiscal
La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient (prix d’achat + frais de notaire + travaux) et varie selon la durée d’engagement locatif :
Durée d’engagement | Taux métropole | Taux outre-mer |
6 ans | 12 % | 23 % |
9 ans | 18 % | 29 % |
12 ans | 21 % | 32 % |
La réduction d’impôt est plafonnée à un investissement maximum de 300 000 € (et 5 500 m² de surface habitable). La fraction dépassant ce montant n’est pas prise en compte.
L’investissement est plafonné à 300 000 € par an, avec la possibilité d’acquérir deux logements annuellement. Il est également soumis au plafonnement global des niches fiscales (10 000 € par an).
Exemple chiffré concret
Un logement acquis 150 000 € avec 50 000 € de travaux, soit un coût total de 200 000 €, ouvre droit à une réduction d’impôt de 21 % sur 12 ans, soit 42 000 € au total. Cette économie vient directement améliorer le rendement global de l’opération. Le recours à un crédit immobilier accentue l’effet de levier : les loyers perçus et l’avantage fiscal contribuent à financer une partie des mensualités.
Soit une réduction annuelle de 3 500 €/an lissée sur 12 ans (42 000 € ÷ 12).
L’économie maximale générée par le dispositif atteint 63 000 €, correspondant à un investissement de 300 000 € engagé sur 12 ans (300 000 € × 21 %).
Mécanisme synthétique
Points de vigilance pour le CGP
- Plafond des niches fiscales : l’avantage reste soumis au plafonnement global de 10 000 € par an. Les investisseurs doivent veiller à calibrer leur opération selon leur fiscalité réelle, sous peine de perdre une partie de l’avantage théorique.
- Non-cumul avec le LMNP : la loi Denormandie impose la location nue pour bénéficier des avantages fiscaux, tandis que le LMNP concerne les locations meublées — les deux ne sont donc pas cumulables sur un même bien.
- Risque de remise en cause : le non-respect des conditions peut entraîner une remise en cause fiscale avec obligation de remboursement des réductions d’impôt perçues, majorées d’intérêts de retard et de pénalités.
- Sécurisation de l’engagement : une fois l’investissement réalisé, les conditions (taux, durée de location, etc.) sont figées. Les éventuelles modifications ultérieures du dispositif n’affectent pas un investissement en cours.
- Extension aux copropriétés dégradées : la loi du 9 avril 2024 a prolongé le dispositif jusqu’au 31 décembre 2027 et l’a étendu aux copropriétés en grande difficulté financière ou incluses dans le périmètre d’une ORCOD.
- Stratégie alternative : sur un même bien ancien avec travaux, il peut être judicieux de comparer le Denormandie avec le déficit foncier (notamment si le client n’a pas de marge sous le plafond des niches fiscales mais dispose de revenus fonciers à effacer).