Principe
Quand vous louez un bien nu (non meublé) et déclarez vos revenus au régime réel, vous pouvez déduire de vos loyers l’ensemble des charges réelles : travaux, intérêts d’emprunt, assurance, taxe foncière, frais de gestion, etc.
Lorsque ces charges dépassent les loyers perçus, la différence constitue un déficit foncier.
Mécanisme d’imputation
Le déficit foncier suit une règle en deux étapes :
Deux plafonds à retenir :
Élément | Règle |
Imputation sur le revenu global | 10 700 €/an maximum (21 400 € pour un bien avec travaux de rénovation énergétique, dits « déficit foncier renforcé ») |
Intérêts d’emprunt | Ne s’imputent jamais sur le revenu global, uniquement sur les revenus fonciers (année en cours + 10 ans de report) |
Report du solde | 10 ans sur les revenus fonciers futurs |
Exemple chiffré
Prenons un contribuable à une TMI de 41 %, qui perçoit 10 000 € de loyers et engage 35 000 € de travaux + 3 000 € d’intérêts d’emprunt + 2 000 € d’autres charges (gestion, assurance, taxe foncière).
Poste | Montant |
Loyers bruts | 10 000 € |
Intérêts d’emprunt | − 3 000 € |
Solde intermédiaire | 7 000 € |
Travaux + autres charges | − 37 000 € |
Déficit foncier total | − 30 000 € |
Étape 1 — On déduit d’abord les intérêts (3 000 €) des loyers → solde intermédiaire = 7 000 €.
Étape 2 — On déduit les autres charges (37 000 €) du solde → déficit de 30 000 €.
- 10 700 € s’imputent sur le revenu global de l’année → économie immédiate de 10 700 € × (41 % + 0 %) = 4 387 € (pas de prélèvements sociaux sur le revenu global).
- 19 300 € restants sont reportés sur les revenus fonciers des 10 années suivantes, générant une économie différée à 41 % + 17,2 % = 58,2 %, soit potentiellement 11 233 € au fil du temps.
Économie totale potentielle ≈ 15 620 € pour 37 000 € de charges (hors intérêts).
Conditions à respecter
- Location nue — Le bien doit être loué non meublé (les meublés relèvent des BIC, pas des revenus fonciers).
- Engagement de location de 3 ans — Le bien doit rester loué jusqu’au 31 décembre de la 3ᵉ année suivant l’imputation sur le revenu global. Si le bien est vendu ou retiré de la location avant, l’administration fiscale reprend l’avantage.
- Régime réel — Il faut opter pour le régime réel (formulaire 2044), ce qui engage le contribuable pour 3 ans minimum (irrévocable).
- Charges réellement déductibles — Seuls les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration sont déductibles. Les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement ne le sont pas.
Points de vigilance pour le CGP
- Le déficit foncier est un mécanisme de droit commun, pas un dispositif temporaire : il n’y a pas de date de fin.
- Plus la TMI est élevée, plus l’effet est puissant (41 % ou 45 % → levier maximal).
- Le timing des travaux est optimisable : concentrer les dépenses sur une ou deux années permet de maximiser l’imputation sur le revenu global.
- Attention au plafond renforcé à 21 400 € : il s’applique aux dépenses de rénovation énergétique permettant de passer d’une étiquette E/F/G à A/B/C/D, avec un devis accepté avant le 31/12/2025 et des travaux réalisés avant le 31/12/2025 (vérifier la prolongation éventuelle).
- Ne pas confondre avec le LMNP au réel qui utilise l’amortissement : ce sont deux régimes distincts, mutuellement exclusifs sur un même bien.