1 - Tout le monde peut bénéficier de la loi Pinel ?
VRAI. Tous les contribuables domiciliés en France et qui acquièrent un logement neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA) peuvent bénéficier du dispositif Pinel. De plus, sachez que même les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) sont éligibles à la loi Pinel, au même titre que les biens immobiliers, et la souscription est prise en compte à 100 %.
2 - Le bien doit respecter des normes énergétiques ?
VRAI. L’un des objectifs de la loi Pinel est de soutenir des ambitions écologiques. Ainsi, pour être éligible à la loi Pinel, le bien immobilier doit répondre à des niveaux de confort et de performance énergétiques RT2012 ou BBC2005.
L’ensemble des programmes présentés sur notre site, Immobilier & Patrimoine, respectent ces normes énergétiques.
3 - Cette loi s’étend à toute la France ?
FAUX. lI existe une liste des villes pour lesquelles les biens immobiliers sont éligibles au dispositif Pinel, ce que l’on appellera ici le zonage Pinel. Aussi, il convient de distinguer 4 zones géographiques :
- ZONE A BIS : Paris et sa 1ère couronne
- ZONE A : Grandes métropoles françaises, la Côte d’Azur, le Genevois français et le reste de l’agglomération parisienne
- ZONE B1 : Grandes villes de plus de 250 000 habitants
- ZONE B2 : Villes moyennes comprises entre 50 000 et 250 000 habitants
Le reste du territoire est concentré dans la zone C, non éligibles au dispositif Pinel. Néanmoins quelques villes de cette zone sont éligibles à la loi Pinel suite à un décret préfectoral.
N’hésitez pas à nous contacter afin de savoir si le parc d’immobilier neuf de votre ville profite ou non du dispositif Pinel.
4 – Faut-il respecter un délai de mise en location pour bénéficier du dispositif Pinel ?
VRAI. Pour que le logement soit éligible au dispositif Pinel, il faut qu’il soit mis en location dans les 12 mois qui suivent la livraison du bien immobilier.
5 – Existe-il un plafond de ressources applicable aux locataires ?
VRAI. Pour pouvoir prétendre à une réduction d’impôt conséquente sous le dispositif Pinel, les revenus du foyer fiscal du locataire doivent être inférieurs à certains plafonds. En règle générale, le plafond Pinel concernant les ressources du locataire est suffisamment élevé pour que 80% des candidats locataires soient éligibles.
Vous retrouverez l’ensemble des plafonds à respecter lors d’un investissement en Loi Pinel grâce à notre fiche pratique dédiée, Les Plafonds de la Loi Pinel.
6 - Aucune déduction n’est cumulable avec la loi Pinel ?
FAUX. Le dispositif Pinel n’empêche pas de bénéficier de certaines déductions d’impôt :
- La taxe foncière : elle est déductible des revenus fonciers. Si la taxe des ordures ménagères est financée par le locataire, elle est alors soustraite du montant à déduire.
- Les frais de gestion en loi Pinel : dans le cas où le bien immobilier est géré par une société de gestion immobilière, les sommes engagées sont déductibles dans la limite du montant annuel des loyers.
- L’intérêt d’emprunt en loi Pinel : dans le cas où le bien immobilier est financé à l’aide d’un prêt bancaire, les intérêts d’emprunt payés sont déductibles dans la limite du montant annuel des loyers.
7 - La loi Pinel s’applique-t-elle en Outre-Mer ?
VRAI. Il existe une Loi Pinel Outre-Mer spécifique, plus intéressante dans la réduction d'impôt proposée qu'à travers la Loi Pinel en métropole. Vous retrouverez sur notre site Immobilier & Patrimoine une fiche dédiée à ce dispositif particulier, dont les détails sont à étudier de près auprès des différents partenaires.
8- Est-il possible de protéger la rentabilité de votre investissement en Loi Pinel ?
VRAI. Traditionnellement, les deux principales préoccupations des investisseurs concernent les loyers impayés et l’absence de locataire. Ces deux éléments peuvent grever la rentabilité de votre investissement. Pour éviter ce type de désagréments, voici quelques points clefs à vérifier.
Dans un premier temps, comme précisé dans notre fiche « Comment réussir son investissement en Loi Pinel ? », plusieurs points sont à étudier de particulièrement près, afin de garantir une réussite à son investissement. Aussi, les conseillers d’Immobilier & Patrimoine vous guident efficacement dans votre projet à travers une optique d’optimisation patrimoniale globale.
Dans un second temps, le choix du gestionnaire, la régie de location, est primordiale. Cette dernière doit s’occuper de la gestion administrative et comptable courante de vos biens tels que la visite des appartements, l’entretien courant du logement,...
Aussi, vous devez imposer certaines garanties locatives à votre gestionnaire :
- La garantie carence locative (0 à 12 mois) : cela couvre l’absence du premier locataire.
- La garantie vacance locative (2 à 6 mois) : entre deux locations, cela permet de couvrir l’absence d’occupant. Les deux cumulées sont facturées en générale 2% à 2,5% du loyer.
- La garantie loyers impayés, dégradations immobilières, frais juridiques,… qui s’élèvera à environ 2% du loyer. A noter que 38% du coût de la garantie de loyer impayé est un crédit d’impôt (Article 200 nonies du CGI)
Ainsi, afin de préserver la réussite de votre investissement en Loi Pinel, il est fortement conseillé de passer par une régie locale, connaissant parfaitement le marché locatif, qui vous facturera entre 8% et 10% des loyers.
Enfin, pour toujours préserver votre patrimoine immobilier, il parait intéressant de souscrire à une assurance, sous la forme d’une classique assurance loyers impayés ou de la récente garantie universelle des risques locatifs (GRL) permettant de couvrir les créances jusqu’à 70 000 € par logement et les détériorations jusqu’à 7 700 €.
9- Dois-je obligatoirement inclure mon parking dans mon prix d’acquisition ?
FAUX. Le parking n’intégrant pas la mesure de la surface fiscale de votre bien, voir notre fiche dédiée, plusieurs facteurs déterminent la réponse à ce questionnement.
Les conseillers d’Immobilier & Patrimoine vous proposent alors d’établir plusieurs simulations, pour statuer si, suivant l’emplacement et la rentabilité de l’investissement, il est préférable d’intégrer le garage au dispositif fiscal ou si au contraire il est plus rentable de le sortir.
Pour aller plus loin:
