Un exemple d’optimisation patrimoniale ?
Se servir de la Loi Pinel pour loger son enfant étudiant !
Le mois d’aout est bien souvent synonyme de réponse universitaire suite aux demandes d’orientation pour les études supérieures. De fait, la rentrée 2016 approche à grand pas et vous cherchez un logement pour votre enfant étudiant ?
Peut-être avez-vous pensé à acheter un bien pour le loger. Dès lors, il est essentiel d’organiser son investissement immobilier sur le long-terme par un emplacement recherché (règle d’or de l’immobilier !) mais également à travers une optimisation fiscale.
Hors, depuis le 1er Janvier 2015, la loi Pinel permet de louer un bien immobilier à ses descendants, ou ascendants. En effet, il est parfois difficile de trouver un logement dans les grandes villes étudiantes telles que Paris, Lyon, Lille ou Bordeaux. De plus, le montant des loyers est tel, qu’investir dans un bien pour le louer à ses descendants est parfois la solution idéale pour votre patrimoine global. Grâce à la Loi Pinel, il est aussi possible de choisir la durée de son engagement de location (6 ans, 9 ans ou 12 ans). Il est donc faisable de faire coïncider le nombre d’années d’étude de son enfant avec son investissement immobilier. Enfin, en investissant dans un bien éligible à la Loi Pinel, le contribuable peut défiscaliser jusqu’à 63 000 € de ses impôts sur le revenus.
► Les conditions d’un investissement Pinel réussi :
Comme précisé dans nos Guides de Défiscalisation, il faut respecter certaines conditions lors d’un investissement en Loi Pinel. Aussi, en cas de location à son enfant, des points de vigilances sont à étudier scrupuleusement.
- Ne plus faire partie du même foyer fiscal :
Le code général des impôts est extrêmement clair sur ce point, il y est indiqué que « la location ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal du contribuable ». En premier lieu, il faut donc que votre enfant ne fasse plus partie de votre foyer fiscal. Les conseillers patrimoniaux d’Immobilier & Patrimoine pourront déterminer les bénéfices, ou non, d’un tel changement de part dans le foyer.
- Anticiper l’achat pour profiter de stock intéressant :
En effet, la loi Pinel délimite les investissements aux logements neufs ou en VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement). De fait, l’investisseur va, dans la grande majorité des cas, étudier des achats sur plans et en cours de réalisation. En cas d’absence d’anticipation de son projet d’investissement, à minima 6 mois voire 1 an à l’avance, il existe le risque de n’avoir plus que des « queues de programme », à savoir les appartements les moins intéressants de la résidence. De même, les projets les plus intéressants sont commercialisés dans leur totalité en amont, au minimum 1 an, avant la livraison (2 ans dans les grandes métropoles !). De plus, à noter que les réductions d’impôt inhérentes à l’investissement Pinel, sont enregistrées à partir de l’année de livraison du bien, et non de l’achat.
- Respecter les différents plafonds de la Loi Pinel :
- Les plafonds de loyers
La loi Pinel prévoit un plafonnement des loyers entre 8,75 € et 16,83€ par m² selon la localisation du logement. Logiquement, votre enfant devra être considéré comme n’importe quel locataire et ne pourra bénéficier de l’appartement gratuitement. Un bail en bonne et due forme devra être rédigé et les preuves de paiement devront être conservées. En cas de non-respect de ces conditions, l’investisseur encourt un redressement de l’administration fiscale avec remboursement de l’avantage fiscal.
- Les plafonds de ressource du locataire
Dans l’hypothèse où votre enfant déclare des revenus, du travail mais aussi annexes tels qu’une pension alimentaire par exemple…, ses ressources annuelles ne doivent pas dépasser les plafonds définis par le dispositif Pinel. Concrètement, il n’existe en réalité que très peu de cas ou ce plafonnement est impactant.
Retrouvez notre actualité sur les montants des plafonds Pinel 2016
- Ne pas percevoir d’aides au logement :
Point important à intégrer dans un calcul de rentabilité patrimoniale globale, votre enfant ne pourra percevoir aucune aide au logement si vous êtes son bailleur. Effectivement, la loi Pinel ne permet pas de cumuler les avantages fiscaux et les aides au logement. Il devra donc renoncer aux APL, ALS ou ALF. A savoir qu’il est impératif de respecter ces conditions car des contrôles peuvent être effectués même plusieurs années après le départ de votre enfant de l’appartement.
► Les avantages (logiques) de louer à sa descendance :
Comme vous l’aurez compris, il existe de nombreux avantages à investir en loi Pinel en 2016. Voici donc un récapitulatif des principaux avantages à louer à son enfant en loi Pinel :
- Optimisation des flux financiers du foyer :
Cet achat venant diminuer drastiquement le budget à prévoir pour financier le départ de son enfant vers les études supérieures. En effet, le poste budgétaire du logement est la première dépense des étudiants français, environ 55% du budget moyen…
- Enrichissement patrimonial par le développement ou la création d’un patrimoine immobilier :
La constitution d’un patrimoine immobilier efficient permet une sérénité pour le financement de sa retraite. Aussi, l’achat d’une petite surface (studio ou 2 pièces) pour étudiant est une stratégie cohérente pour un investisseur immobilier : facilité de location, localisation optimale dans un centre-ville d’une grande métropole, liquidité appréciée, peu de charge….
- Optimisation fiscale :
La loi Pinel permet de bénéficier d’une défiscalisation importante, jusqu’à 21% de vos impôts sur les revenus, avec un maximum de 6 000 € de réduction d’impôt annuelle ! De plus, en cas d’investissement sur une, ou plusieurs, petites surfaces il est possible d’envisager à terme une location meublée dont la rentabilité et la fiscalité seront appréciées…
Pour organiser sur le long-terme un projet efficace et rentable pour votre patrimoine, n’hésitez pas à nous contacter dès à présent au 04 72 00 10 04
- Pour aller plus loin :
- Logement : Le budget moyen d'un étudiant en France
- A Lyon, ville universitaire par excellence, le budget d'un étudiant pour se loger
