Voici une synthèse des principaux dispositifs, suivie d’un tableau comparatif sur les axes clés. (2025-2026)
Vue d’ensemble
Tableau comparatif synthétique
Critère | Déficit foncier | LMNP (réel) | LMP | Malraux | Monuments Historiques | Denormandie | Loc’Avantage | LLI | Jeanbrun |
Type d’avantage | Imputation sur revenus | Amortissement + charges | Amortissement + charges | Réduction d’IR | Déduction sans plafond | Réduction d’IR | Réduction d’IR | TVA réduite + exo TF | Amortissement |
Type de bien | Ancien avec travaux | Tout (meublé) | Tout (meublé) | Secteur sauvegardé / PVAP | Classé ou inscrit MH | Ancien centre-ville dégradé | Ancien, toute zone | Neuf / VEFA intermédiaire | Ancien ou neuf (nu) |
Location | Nue | Meublée | Meublée | Nue | Nue ou ouvert au public | Nue | Nue (sous marché) | Nue (plafonds) | Nue |
Économie fiscale max | IR + PS sur revenus fonciers + 10 700 €/an sur RG | Revenus locatifs ramenés à ~0 | Revenus locatifs à 0 + imputation déficit sur RG | 22 % ou 30 % des travaux | 100 % des travaux déductibles | 12 % / 18 % / 21 % du prix | 15 % à 65 % du montant des travaux/loyers décotés | TVA à 10 % + exo TF 20 ans | Amortissement du bien en location nue |
Plafond travaux / avantage | 10 700 €/an sur RG (21 400 € si rénov. énerg.) | Pas de plafond d’amortissement | Pas de plafond | 400 000 € sur 4 ans | Aucun plafond | 300 000 € (2 logements max) | Plafonds Loc’Avantage | Pas de plafond | À préciser (texte 2026) |
Durée d’engagement | 3 ans minimum | Aucune (mais 20 ans amort.) | Aucune | 9 ans | Aucune (conservation recommandée) | 6, 9 ou 12 ans | 6 ans minimum | 20 ans | À préciser |
Plafonnement niches (10 000 €) | ❌ Non (imputation) | ❌ Non (BIC) | ❌ Non (BIC) | ❌ Non (plafond 18 000 €) | ❌ Non (hors niches) | ✅ Oui | ✅ Oui | ❌ Non | ❌ Non (imputation) |
TMI cible | 30 % à 49 % | Toutes | Toutes | 41 % – 49 % | 41 % – 49 % | 30 % – 41 % | 30 % – 41 % | Investisseur institutionnel ou privé | 30 % à 49 % |
Plus-value à la revente | Régime PV privées (abatt. durée) | PV privées avec réintégration amortissements (depuis 2025) | PV professionnelles (BIC) | PV privées | PV privées | PV privées | PV privées | PV privées | PV privées (à confirmer) |
Statut | ✅ En vigueur | ✅ En vigueur (réforme 2025) | ✅ En vigueur | ✅ En vigueur | ✅ En vigueur | ✅ Prolongé → fin 2027 | ✅ En vigueur | ✅ En vigueur | Février 2026 |
Points clés par dispositif
1. Déficit foncier
Le « couteau suisse » de la fiscalité immobilière. Les travaux d’entretien, réparation et amélioration s’imputent sur les revenus fonciers sans limite, puis sur le revenu global jusqu’à 10 700 €/an (porté à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique permettant un changement de classe DPE). Effet fiscal immédiat dès l’année des travaux.
2. LMNP — Régime réel
L’amortissement du bien (hors terrain) et du mobilier efface l’essentiel des revenus locatifs. Attention depuis 2025 : les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente, ce qui supprime l’ancien avantage majeur du dispositif. Reste très efficace en phase de détention.
3. LMP
Mêmes mécanismes que le LMNP, mais le déficit s’impute sur le revenu global sans limitation. Conditions : recettes > 23 000 € ET supérieures aux autres revenus professionnels du foyer. Contrepartie : cotisations SSI et plus-value professionnelle (exonération possible si > 5 ans d’activité et recettes < 90 000 €).
4. Malraux
Réduction d’impôt de 22 % (PVAP) ou 30 % (secteur sauvegardé) calculée sur les travaux, dans la limite de 400 000 € sur 4 ans. Avantage : hors plafonnement des niches de 10 000 € (plafond spécifique de 18 000 €). Engagement de location nue 9 ans.
5. Monuments Historiques
Le dispositif le plus puissant : 100 % des travaux déductibles du revenu global, sans aucun plafond. Réservé aux immeubles classés ou inscrits. Idéal pour les TMI élevées avec un projet patrimonial fort. Attention aux coûts de restauration et à l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France.
6. Denormandie
Équivalent de l’ex-Pinel dans l’ancien avec travaux (≥ 25 % du coût total). Réduction d’impôt de 12 % (6 ans), 18 % (9 ans) ou 21 % (12 ans) dans la limite de 300 000 €. Prolongé jusqu’à fin 2027. Zones éligibles : communes Action Cœur de Ville + ORT.
7. Loc’Avantage
Réduction d’impôt proportionnelle à la décote de loyer consentie par rapport au marché. Trois niveaux (Loc1, Loc2, Loc3) avec des réductions croissantes. Conventionnement avec l’Anah. Intéressant pour les biens en zones tendues avec une forte décote acceptable.
8. LLI — Logement Locatif Intermédiaire
Pas une réduction d’impôt mais un avantage économique : TVA à 10 % (au lieu de 20 %) et exonération de taxe foncière pendant 20 ans. Contrepartie : plafonds de loyers et de ressources des locataires. Engagement de 20 ans. Cible les zones tendues (A bis, A, B1).
9. Dispositif Jeanbrun (février 2026)
Innovation majeure : il introduit la possibilité d’amortir un bien en location nue, mécanisme jusqu’ici réservé au meublé. Objectif : redynamiser l’investissement locatif classique. Les modalités précises (durée d’amortissement, plafonds, engagement) sont à confirmer dans les textes d’application.
Matrice de choix rapide selon l’objectif du client
Objectif principal | Dispositifs recommandés |
Réduire l’IR immédiatement | Déficit foncier, Monuments Historiques, Malraux |
Générer des revenus peu fiscalisés | LMNP réel, LMP |
Capitaliser à long terme | LLI, Denormandie, nue-propriété temporaire |
Transmettre | SCI + démembrement, Monuments Historiques |
Forte TMI (41-49 %) | Monuments Historiques > Malraux > Déficit foncier |
TMI modérée (30 %) | LMNP réel, Denormandie, Loc’Avantage |
Effort d’épargne minimal | LMNP réel (cash-flow neutre), LLI (économie TVA + TF) |
Le choix optimal dépend du profil fiscal du client (TMI, revenus fonciers existants, plafonnement des niches déjà consommé), de son horizon de détention et de sa capacité à porter des travaux. L’adéquation au profil de risque et aux objectifs patrimoniaux relève de l’analyse personnalisée du CGP.