Qu’est-ce que c’est ?
Le LLI a été mis en place par l’État en 2014 pour proposer des logements neufs à loyers modérés dans les zones où la demande dépasse largement l’offre. Il vise à faciliter l’accès au logement pour les ménages dont les revenus sont trop élevés pour le logement social mais insuffisants pour se loger au prix du marché libre.
Le LLI se distingue du logement social classique par son public cible : alors que le logement social s’adresse aux ménages modestes, le LLI vise les classes moyennes, avec des plafonds de ressources plus élevés et des loyers encadrés mais supérieurs à ceux du parc social.
Ouverture aux particuliers depuis 2024
Jusqu’en 2023, seuls les bailleurs institutionnels pouvaient en bénéficier. Mais depuis 2024, une réforme majeure (loi de finances 2024) permet désormais aux investisseurs particuliers d’accéder au LLI, sous certaines conditions. Destiné aux classes moyennes, le LLI remplace la loi Pinel en 2026.
Les deux grands avantages fiscaux
Avantage | Détail |
TVA réduite à 10 % | Au lieu de 20 % sur le neuf, soit ~16 % d’économie sur le prix d’acquisition |
Exonération de taxe foncière | Pendant 20 ans (crédit d’impôt) |
Ces avantages sont expressément exclus du plafond annuel des niches fiscales de 10 000 €. Il est donc possible de cumuler le LLI avec Malraux, Monuments Historiques, déficit foncier, etc.
Conditions à respecter
Critère | Exigence |
Véhicule d’acquisition | Personne morale obligatoire : SCI, SARL familiale, SAS à l’IR… Pas d’achat en nom propre (à ce jour) |
Type de bien | Logement neuf en VEFA, conforme à la RE2020 |
Zonage | Zones A bis, A et B1 (forte demande locative), + communes en réindustrialisation, quartiers en grande opération d’urbanisme (GOU), communes ayant signé un PPA ou une convention ORT |
Engagement de location | Minimum 16 ans révolus en résidence principale du locataire, avantage fiscal possible jusqu’à 20 ans |
Plafonds de loyers | Identiques à ceux de l’ancien Pinel — plafonds fixés entre 10 et 15 % en dessous du marché |
Plafonds de ressources | Alignés sur le Pinel, réévalués chaque 1ᵉʳ janvier |
Exemple chiffré simplifié
Prenons un T2 de 48 m² en zone A :
En achat classique : ~230 000 € (TVA 20 %). En LLI : ~193 200 € (TVA 10 %), soit un prix inférieur de 16 %. À cela s’ajoutent 20 ans sans taxe foncière (souvent 1 000 à 2 000 €/an selon les communes), soit 20 000 à 40 000 € d’économie supplémentaire sur la durée.
Sanctions en cas de non-respect
En cas de rupture anticipée des engagements : remboursement au prorata de la TVA économisée (1/20ᵉ par année manquante) + restitution du crédit d’impôt déjà obtenu + pénalités et intérêts de retard éventuels.
Rentabilité attendue
En moyenne, les projets LLI offrent une rentabilité nette sécurisée de 3,5 à 5 % selon la localisation, le type de bien et le montage fiscal. Cette performance est renforcée par la TVA réduite, le crédit d’impôt et la forte demande locative.
Évolution en cours (PLF 2026)
Le dispositif peine encore à décoller depuis son lancement début 2025, mais une mesure du budget 2026 pourrait lever le principal frein à son adoption. Un amendement au PLF 2026 propose que tous les particuliers, et plus seulement ceux qui passent par une société, puissent bénéficier des avantages fiscaux du LLI, à condition de louer en résidence principale à des ménages respectant les plafonds, pendant au moins 10 ans. Actuellement étudiée dans le cadre de la création d’un statut du bailleur privé, la mesure pourrait renforcer l’attractivité du LLI.
Schéma de synthèse
En résumé : le LLI est un dispositif de long terme (16-20 ans) qui ne procure pas de réduction d’impôt sur le revenu comme le faisait le Pinel, mais offre un gain à l’entrée (TVA réduite) et une économie récurrente (exonération de taxe foncière), le tout hors plafonnement des niches fiscales. Il convient particulièrement aux investisseurs patrimoniaux en SCI, avec un horizon long et une appétence pour les zones tendues à faible vacance locative.