Loc’Avantages

Principe

Loc’Avantages est un dispositif mis en place par l’État pour offrir une solution gagnant-gagnant : les propriétaires bailleurs sont encouragés à proposer des logements à loyers modérés en échange d’incitations fiscales. Depuis le 1er mars 2022, il remplace le dispositif Cosse Ancien (« Louer Abordable »).

Le dispositif est prorogé jusqu’au 31 décembre 2027 par l’article 88 de la loi de finances pour 2025. Il avait connu une brève interruption début 2025 : le dispositif Loc’Avantages avait été interrompu le 1er janvier 2025, mais il est désormais rétabli.

Nature de l’avantage fiscal

Il s’agit d’une réduction d’impôt sur le revenu (et non d’un abattement sur les revenus fonciers comme l’ancien dispositif Cosse). La réduction d’impôt est calculée sur le montant des revenus bruts (loyers) du logement et se déduit de l’impôt dû. Cette réduction vise à homogénéiser l’avantage fiscal pour tous les propriétaires, indépendamment de leur taux marginal d’imposition.

Les 3 niveaux de loyer

Le calcul est réalisé en appliquant une décote au loyer de marché observé localement : 15 % pour la location intermédiaire (Loc1), 30 % pour la location sociale (Loc2), 45 % pour la location très sociale (Loc3).

Taux de réduction d’impôt

Les taux sans intermédiation locative sont : Loc 1 → 15 %, Loc 2 → 35 %. Avec intermédiation locative : Loc 1 → 20 %, Loc 2 → 40 %, Loc 3 → 65 %.

La location en secteur très social (Loc3) est possible uniquement en cas d’intermédiation locative.

Conditions d’éligibilité

Pour prétendre au dispositif, il faut : fixer un loyer inférieur au prix du marché local, louer un logement que le locataire occupera en tant que résidence principale, louer à un locataire dont les revenus ne dépassent pas les plafonds de ressources fixés par l’État, louer pour une durée de six ans minimum dans le cadre d’une convention signée avec l’Anah, ne pas prendre comme locataire un membre de sa famille, et ne pas louer un logement classé F ou G au DPE.

La réduction d’impôt ne se cumule ni avec d’autres dispositifs fiscaux d’investissements locatifs, ni avec le régime micro-foncier. Il est donc nécessaire d’opter pour le régime réel.

Les réductions d’impôt sont plafonnées à 10 000 €, plafond annuel global des niches fiscales.

Intermédiation locative et primes

L’intermédiation locative consiste à confier la gestion du bien à un organisme social (association agréée, agence immobilière à vocation sociale). En confiant votre bien à un tiers en vue d’une location à des ménages aux revenus modestes, la réduction d’impôt est majorée. Cela permet de sécuriser la location (garanties sur les loyers impayés et les dégradations).

Les propriétaires qui optent pour l’intermédiation locative en Loc 2 ou Loc 3 peuvent bénéficier d’une prime de 1 000 € en cas de location/sous-location, ou 2 000 € en cas de mandat de gestion. La prime est majorée de 1 000 € si la surface du logement est ≤ 40 m².

Aides aux travaux complémentaires

En prime, il est possible d’obtenir des subventions complémentaires pour certains travaux, notamment de rénovation énergétique.

• Travaux de rénovation globale d’un logement dégradé : 35 % du montant HT des travaux, plafond de 1 000 € HT/m², dans la limite de 80 m², soit un maximum de 28 000 € par logement.
• Travaux de rénovation autres (dont énergétiques sous réserve d’une amélioration d’au moins 35 % de la performance thermique) : 25 % du montant HT des travaux, maximum 750 €/m², dans la limite de 80 m², soit un maximum de 15 000 € par logement.

Cumul possible avec le déficit foncier

Loc’Avantages est cumulable avec le déficit foncier pour maximiser la défiscalisation. Au régime réel, les charges déductibles (travaux d’entretien, intérêts d’emprunt, taxe foncière…) viennent réduire le revenu foncier imposable, tandis que la réduction d’impôt s’applique en parallèle sur les loyers bruts.

Cumul potentiel avec le dispositif Jeanbrun (PLF 2026)

Le PLF 2026 introduit une évolution majeure : le nouveau statut du bailleur privé (dispositif Jeanbrun) permet de pratiquer un amortissement fiscal sur les biens loués nus, et un sous-amendement parlementaire prévoit la possibilité de cumuler cet amortissement avec Loc’Avantages, créant un double avantage fiscal — d’un côté la réduction d’impôt, de l’autre la déduction d’une partie de la valeur du bien sur les revenus fonciers. Le PLF 2026 fait l’objet d’un passage en 49.3 à la date de rédaction ; les modalités exactes du cumul restent à confirmer dans le texte final.

Exemple chiffré rapide

Prenons un T3 de 60 m² à Nantes, loyer de marché estimé à 713 €/mois. En Loc 1 (décote 15 %), le loyer passe à ~606 €/mois, soit 7 272 €/an de loyers bruts. La réduction d’impôt de 15 % représente 1 091 €/an. Le manque à gagner en loyer est de ~1 284 €/an. L’opération n’est intéressante que si le propriétaire est à une TMI élevée (≥ 30 %) ou s’il combine avec du déficit foncier.

En Loc 2 avec intermédiation (décote 30 %, réduction 40 %), le loyer passe à ~499 €/mois, soit 5 988 €/an. La réduction d’impôt atteint 2 395 €/an, et le propriétaire bénéficie en plus de la garantie Visale et d’une prime d’intermédiation.

Points de vigilance

• Le dispositif n’est pas toujours avantageux : le montant de la réduction d’impôt peut être inférieur à la perte liée à la décote du loyer. Il faut simuler au cas par cas selon la TMI du client.
• Loc’Avantages ne concerne que les logements loués vides — la comparaison avec le LMNP meublé doit intégrer l’écart de loyer.
• L’engagement est de 6 ans minimum (durée de la convention Anah), avec obligation de relouer en cas de départ du locataire.
• Le plafond global des niches fiscales de 10 000 €/an s’applique.
• Si vous optez pour Loc’Avantages, vous serez forcément au régime réel pour vos charges déductibles (le micro-foncier est exclu).