Origine et contexte
L’article 47 de la loi de finances pour 2026 (L. n° 2026-103 du 19 février 2026) a instauré le dispositif Jeanbrun, du nom de l’actuel ministre de la Ville et du Logement, Vincent Jeanbrun. Il ouvre aux propriétaires bailleurs de logements nus la possibilité d’amortir des biens acquis en vue d’une location nue, à hauteur de 80 % du prix d’acquisition.
C’est une rupture historique : jusqu’ici, l’amortissement était l’apanage de la location meublée. Là où le Pinel reposait sur une réduction d’impôt conditionnée à un zonage strict, le nouveau dispositif privilégie une approche plus patrimoniale en intégrant l’amortissement fiscal du bien immobilier.
Mécanisme fiscal
Le cœur du dispositif repose sur un amortissement forfaitaire déductible des revenus fonciers :
Le législateur crée un mécanisme d’amortissement forfaitaire de 80 % du prix d’acquisition, applicable aux logements loués nus, à titre de résidence principale et soumis au régime du réel foncier.
Les 20 % restants représentent forfaitairement la valeur du foncier (non amortissable).
Taux d’amortissement et plafonds annuels
Niveau de loyer | Neuf | Ancien rénové | Plafond annuel |
Intermédiaire (−15 % vs marché) | 3,5 %/an | 3,0 %/an | 8 000 € |
Social (−30 % vs marché) | 4,5 %/an | 3,5 %/an | 10 000 € |
Très social (−45 % vs marché) | 5,5 %/an | 4,0 %/an | 12 000 € |
Pour un investissement dans l’immobilier neuf, l’amortissement fiscal s’élève à 3,5 % par an pour un logement à loyer intermédiaire plafonné à 8 000 €, à 4,5 % pour un logement social plafonné à 10 000 € et à 5,5 % pour un logement très social plafonné à 12 000 €.
Dans l’immobilier ancien, l’amortissement est conditionné à la réalisation de travaux de réhabilitation lourde représentant au moins 30 % du prix d’acquisition. L’amortissement s’élève alors à 3 % pour les loyers intermédiaires, 3,5 % pour les loyers sociaux et 4 % pour un loyer très social.
Déficit foncier imputable sur le revenu global
L’architecture du dispositif prévoit la possibilité de créer un déficit foncier imputable sur le revenu global, dans la limite de 10 700 € par an. Dans l’ancien avec travaux, les investisseurs peuvent reporter le montant des travaux jusqu’à 21 400 € par an sur leurs revenus en réalisant des travaux de rénovation énergétique (doublement du plafond « super déficit foncier »).
Les amortissements devraient pouvoir conduire à la formation d’un déficit foncier imputable directement sur l’ensemble des revenus, ce qui constitue une caractéristique plus attractive que le régime de loueur en meublé non professionnel.
Conditions d’éligibilité
Le bien
- Le dispositif s’applique aux acquisitions de logements neufs, en VEFA, aux constructions réalisées par le contribuable, entre le lendemain de la publication de la loi et le 31 décembre 2028. Seuls sont visés les logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif (appartements). Les maisons sont exclues.
- Pas de zonage : l’ensemble du territoire est éligible.
- Dans l’ancien, travaux de réhabilitation lourde ≥ 30 % du prix d’acquisition.
- Le gain énergétique des travaux doit permettre d’atteindre la classe A ou B du DPE.
La location
- Le logement doit être loué nu à titre de résidence principale, à un locataire n’appartenant pas au groupe familial du bailleur.
- L’engagement de location doit être au minimum de 9 ans.
- Trois niveaux de loyers plafonnés : intermédiaire (−15 % vs marché), social (−30 %), très social (−45 %).
- Le dispositif impose également le respect de plafonds de ressources des locataires, variant selon la zone géographique et la catégorie de location.
Le véhicule juridique
- Le dispositif exclut les acquisitions démembrées mais peut s’appliquer aux acquisitions réalisées par l’intermédiaire d’une SCI à l’IR.
- Il est interdit d’investir via une société soumise à l’IS.
Traitement de la plus-value à la revente
Point de vigilance majeur : les amortissements seront réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. L’article 150 VB III du CGI a été modifié : « Le prix d’acquisition est minoré du montant des amortissements admis en déduction ».
Concrètement, la plus-value imposable sera majorée du montant total des amortissements déduits pendant la période de détention, ce qui réduit l’intérêt du dispositif pour un investisseur envisageant une revente rapide.
Exemple chiffré simplifié – Lecture de la simulation
Pour un appartement neuf à 250 000 € en loyer intermédiaire :
- Base amortissable = 200 000 € → amortissement effectif = 7 000 €/an (sous le plafond de 8 000 €)
- À TMI 30 % : économie fiscale de 3 304 €/an (IR + PS), soit 29 736 € sur 9 ans
- À TMI 41 % : 4 074 €/an, soit 36 666 € sur 9 ans
Plus on monte en catégorie de loyer social, plus l’amortissement est élevé (jusqu’à 12 000 €/an en très social), mais la décote de loyer de −30 % à −45 % réduit le rendement locatif brut. L’arbitrage doit se faire au cas par cas.
Schéma de fonctionnement
Points de vigilance pour le CGP
- Profil cible : l’intérêt varie selon la tranche d’imposition et l’existence de revenus fonciers préexistants — plus on est dans une tranche marginale élevée ou plus on a déjà des revenus fonciers, plus le dispositif est intéressant. À l’inverse, pour un ménage à TMI 11 % sans revenus fonciers, l’intérêt est quasi nul.
- Plafond par foyer fiscal, pas par bien : le montant est plafonné entre 8 000 et 12 000 € par an et par foyer fiscal — deux appartements se partagent donc la même enveloppe.
- Réintégration des amortissements à la revente : les amortissements seront bien réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable, le prix d’acquisition étant minoré du montant des amortissements déduits. Cela pénalise la revente avant 22 ans (exonération IR sur la PV).
- Ancien : exigences fortes : les travaux doivent entrer dans la catégorie de rénovation lourde, représenter au moins 30 % du prix d’acquisition, et le gain énergétique doit permettre d’atteindre la classe A ou B du DPE.
- Maisons exclues : seuls les logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif sont visés — les maisons sont donc exclues du dispositif.
- SCI à l’IR possible, IS exclu : il est interdit d’investir via une société soumise à l’IS ; seules les SCI soumises à l’IR sont autorisées.
- Comparaison avec le LMNP : le LMNP conserve une longueur d’avance en termes de flexibilité et de rendement — il permet d’ajuster le bail chaque année, de loger un enfant étudiant, et reste accessible aux propriétaires existants, quand le Jeanbrun est réservé aux acquisitions 2026-2028. En revanche, le Jeanbrun offre l’imputation du déficit sur le revenu global, absente en LMNP.
- Décrets d’application : plusieurs points restent à préciser par voie réglementaire, notamment les plafonds de loyers et de ressources par zone. La prudence s’impose sur les montages engagés avant publication complète des textes.