La Loi sur les Monuments Historiques est la plus ancienne des lois de défiscalisation puisqu’elle existe depuis 100 ans.

 

OBJECTIF DE LA LOI MH:

On peut la comparer à la Loi Malraux de par la qualité des immeubles et parce que l’objectif de ces 2 lois est le même : favoriser la conservation et la restauration du patrimoine architectural et historique français.

En contrepartie d’une entière rénovation, elle accorde aux investisseurs des mesures de défiscalisation très favorables.

Un Monument Historique est un bâtiment protégé par son statut juridique, du fait de son intérêt historique, artistique ou architectural.

 

 

CONDITIONS D’APPLICATION DE LA LOI MH :

La Loi Monument Historique consiste à acquérir un bien dans un immeuble classé ou inscrit à l’inventaire des Monuments Historiques puis à le restaurer intégralement. Comme pour la Loi Malraux, cette rénovation lourde devra obligatoirement être suivie par un architecte des bâtiments de France.

Le dispositif  Monument Historique est la seule loi de défiscalisation qui n’oblige pas l’investisseur à mettre en location l’appartement, vous êtes obligé de le conserver 15 ans mais pas forcément sous forme locative, vous pouvez ainsi y vivre.

A l’instar de la Loi Malraux, l’éligibilité au cadre fiscal du monument historique est très contrôlée. Les conditions sont encore plus contraignantes.

Ainsi, le projet doit faire l’objet d’un agrément par le ministre du budget ou recevoir le label de la fondation du patrimoine.

 

On distingue 2 types d’immeubles :

        - Les immeubles inscrits:

 Il s’agit ici des immeubles inscrits sur l’inventaire des monuments historiques, le choix du maitre d’œuvre est alors libre, les travaux doivent être contrôlés par le service des monuments historiques.

 

        - Les immeubles classés: 

 Immeuble déjà classé monument historique, les travaux sont alors pris en charge l’architecte en chef des monuments historiques.

 

Le bien classé est placé sous la surveillance du Ministère de la Culture. Il ne peut être démoli, déplacé ou transformé sans l’accord préalable du Ministère. Il ne doit pas être mis en copropriété (sauf agrément spécifique).

Ce type d’opérations est très rare car très encadré et ne concerne qu’une petite partie du patrimoine français, ainsi chaque année on ne compte qu’une dizaine de projets.

Il est essentiel ne pas céder aux sirènes de la défiscalisation et surtout faire appel à un professionnel pour vous accompagner.

En effet, de nombreux piègent existent:

-           emplacement à très faible demande locative

-           quote-part de travaux trop faible

-           Manque de garanties sur l’achèvement, le prix précis des travaux…

Surtout, si le projet n’est pas parfaitement monté, cela peut donner lieu à une remise en cause du montage et donc de la fiscalité !

Nous vous proposons donc de vous orienter vers des conseillers objectifs et compétents afin de vous accompagner dans un tel projet.

 

 

 

LES AVANTAGES DU MONUMENT HISTORIQUE

Contrairement aux autres lois de défiscalisations, la Loi Monument Historique ne fonctionne pas sous forme de réduction d’impôt mais sous forme de déduction du revenu global, ce qui engendre une réduction d’impôt très importante !

Ainsi, l’investisseur peut déduire l’ensemble des travaux de son revenu global, sans aucun plafonnement, la réduction d’impôt peut donc aller jusqu’à 45%, suivant la Tranche Marginale d’Imposition (TMI).

 

 

Expliquons par l’exemple :

Une personne célibataire déclare un revenu imposable de 700 000 €. Dont 200 000 € sont tirés de revenus fonciers.

Elle a donc :

-           550 000 € taxés à 45 %

-           200 000 € taxés à 4% (taxe sur les hauts revenus)

-           200 000 € de Prélèvements sociaux à 15.5 %

 

Soit sur les derniers 200 000 € une taxation marginale de 64.5 % !!!

En réalisant un investissement en Loi Monument Historique qui lui coûte 200 000 € de travaux, cette personne bénéficiera d’une réduction d’impôts de 129 000€ !!!

A cela, nous pourrons ajouter les intérêts d’emprunt qui ne coûteront aussi que 35.5 % de leur coût réel. Cet investissement est donc fortement préconisé sous forme de crédit In Fine.

Aussi, on s’aperçoit de l’énorme impact fiscal dont peuvent bénéficier certains investisseurs.

Il ne faut cependant pas réaliser cet investissement uniquement dans ce but fiscal car il faut nécessairement remplir les conditions suivantes qui impliquent un investissement de long terme.

Le principe est très simple car n’étant pas obligé de mettre le bien en location, l’acquéreur ne doit respecter aucun plafond de loyer ou de ressources du locataire.

 

 

Outre un très fort gain fiscal, le dispositif Monument Historique est la seule niche d’exonération totale des droits de succession.

 

En effet, ce bien peut être transmis sans aucun droit de succession pour les immeubles classés ou inscrits à l’inventaire. L’exonération est également applicable aux parts de SCI. Tout cela sous condition, notamment, que les héritiers ou légataires adhèrent au préalable à la convention conclue entre la société et les ministres de la culture et des finances et conservent leurs parts ou le bien pendant 15 ans.

 

 

 

Pour aller plus loin : 

 

Nos programmes en Loi Monuments Historiques