Malgré le durcissement généralisé de l’imposition et des avantages de certaines niches fiscales, le Code général des impôts laisse intacte une niche fiscale très utilisée : La Location Meublée Non Professionnelle.

Ce type d’investissement immobilier est très recherché de par sa sécurité et ses avantages fiscaux puisqu’il permet, entre autre, de bénéficier de loyers défiscalisés.

 

LES CONDITIONS D’APPLICATION DU LMNP :

Pour pouvoir bénéficier du statut de « loueur meublé non professionnel » (LMNP), vous devez respecter un certain nombre d’obligations :

  • Mettre en location un bien meublé se trouvant dans une résidence classique ou dans une résidence de services
  • Percevoir un loyer annuel inférieur à 23 000€ ou représentant moins de 50% de ses revenus

 

LES AVANTAGES FISCAUX DU LMNP :

  • Impôt sur le revenu 

Si ce statut ne permet pas de bénéficier de réduction d’impôts comme les Lois Pinel ou Censi-Bouvard, l’avantage fiscal n’en est pas moins intéressant pour autant.

L’avantage fiscal du LMNP porte sur la fiscalité sur les loyers, très avantageuse.

Pour déclarer ses loyers issus de la location meublée non professionnelle, l’investisseur a le choix entre 2 dispositifs :

 

  • Le régime réel: loyers défiscalisés à 100%

Contrairement à une location nue, un investissement en LMNP permet de bénéficier pendant plus de 20 ans (selon le mode de financement) de loyers totalement défiscalisés.

Ce type d’investissement s’avèrera alors beaucoup plus rentable dans le temps et permettra de bénéficier de loyers plus élevés de par la rentabilité (entre 4 et 6%) et surtout le fait que les loyers ne soient pas soumis à l’impôt.

Le régime réel consiste à appliquer un amortissement comptable permettant d’amortir le bien sur une durée de plus de 20 ans. Cela permet de neutraliser les loyers, le bénéfice déclaré est alors nul, ce qui explique qu’il ne génèrera ni impôt ni prélèvements sociaux.

Devant la complexité des amortissements comptables à effectuer, nous vous conseillons fortement de faire appel à un expert-comptable, d’autant que ces frais font l’objet d’une réduction d’impôt du même montant.

C’est actuellement la seule niche permettant de bénéficier de loyers nets d’impôts.

 

  • Micro foncier: abattement de 50% sur les loyers du LMNP

Pour pouvoir bénéficier du régime du micro foncier, l’investisseur doit remplir les conditions suivantes :

  • Exercer son activité en nom propre
  • Loyers non soumis à TVA ou franchise de TVA
  • Loyer annuel maximum de 32 600€

Si ces conditions sont remplies, il pourra dès lors appliquer un abattement de 50% sur les loyers perçus.

Ce régime s’applique surtout aux personnes n’ayant pas ou peu de charges à déduire (pas de prêt).

 

 

  • Quelle option choisir pour un investissement LMNP ?

Si les charges de l’opération (abattement compris) sont supérieures à 50% alors il est préférable d’opter pour le régime réel, dans le cas contraire il faut opter pour le régime du micro foncier.

Pour plus de précision, n'hésitez pas à contacter l'un de nos conseillers immobiliers. 

 

  • TVA en LMNP ?

Pour bénéficier des avantages de ce régime, vous pouvez investir sur un bien traditionnel meublé ou sur un bien se trouvant au sein d’une résidence de services telles que :

- Résidence étudiante

- Résidence de tourisme

- Résidence seniors

- Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes (EHPAD)

- Résidence d’affaires

Dès lors, si vous investissez dans une résidence de services, vous avez la possibilité de récupérer la TVA payée lors de l’acquisition.

Attention, cette récupération n’est définitivement acquise qu’après une période de location du bien de 20 ans.

Aussi, la revente en cours de période doit être bien étudiée pour éviter d’avoir à rembourser tout ou partie de cette TVA.

 

 

Nos programmes éligibles LMNP